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    雷萍

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    房屋質量糾紛如何維權?

    當房屋出現質量問題,如何維權?本文通過案例講解了房屋質量維權的方法,房屋質量出現問題后,應該及時找開發商賠償維修。在簽訂購房合同時,也應該注意明確房屋質量出現問題后,應該如何處理。明確買賣雙方的責任,以處理房屋質量糾紛。

    相關案例

    2007年3月,張先生向某開發商購買了一套商品房(頂樓),并對房屋進行了裝修。一年后,出現屋面漏雨現象,張先生向開發商反映情況后,開發商也派人修理了好幾次,但漏雨現象始終存在。

    2009年5月,張先生向法院提起訴訟,要求開發商修復房屋、賠償裝修費用。開發商則認為,整個工程已經通過質量驗收,不存在質量問題,有《竣工驗收證書》為證,房屋出現漏雨是張先生裝修不當所致,開發商不承擔責任。

    由于雙方對房屋出現漏水的原因存在爭議,根據張先生的申請,法院委托鑒定部門對店面進行質量檢測。在鑒定部門要求開發商提供工程原設計圖紙等相關材料時,開發商拒不提供,導致房屋漏雨的真正原因無法查明。

    案件分析:房屋質量的責任

    法院認為,根據相關法律規定,開發商持有相關證據但拒不提供,應承擔舉證不能的后果。據此,法院認定房屋質量問題由開發商的原因引起,開發商應承擔店面修復責任,同時賠償張先生裝修費用。

    在保修范圍內的一般質量問題,購房人有權要求出賣人承擔修復責任。

    《最高人民法院關于審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定:“交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?!边@里所說的質量問題指的就是一般質量問題。

    所謂一般質量問題,是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題,例如,屋頂、墻壁漏水、滲水問題,室內地坪空鼓、開裂、問題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題,廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題,電線漏電問題等等。

    《》第六十條第二款規定:“建筑工程竣工時,屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發現的質量缺陷,建筑施工企業應當修復?!?/p>

    《質量管理條例》第四十條規定:“在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期:(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年?!?/p>

    《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定:“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算?!薄霸诒P奁趦劝l生的屬于保修范圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任?!?/p>

    房屋質量糾紛處理

    一般來說,房屋交付前對比較明顯的或者已知的質量問題,購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時,一般要對房屋進行必要的驗收,這也是購房人應該行使的注意義務,經驗收后確信沒有質量問題再辦理入住手續。

    如果發現房屋有質量問題,應立即找開發商,要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章,在對方解決好該問題后再辦理入住手續。如果在短時間內解決不了,應要求開發商承擔延期交房的責任,并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內出現的一般質量問題,在未嚴重影響正常居住使用的情況下,購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用,應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,購房人可自行或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失等,應由出賣人承擔。

    對不同質量問題的處理方式

    1、在履行中,由于主體結構質量問題直接關系到使用的安全性,而且修復不可能或成本甚巨,不能實現合同之根本目的,買受人一般會解除合同并要求賠償損失。

    2、對于嚴重影響正常居住使用的情形,買受人可選擇解除合同并要求賠償損失,或者要求賣房人及時進行修復,并承擔由于修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失。

    3 、對于其他質量問題,由于已具備房屋居住使用的基本功能,可先進行房屋的交接,然后再要求賣房人雙倍賠償相關材料、設備的差價。結合本案具體材料及社會理性的分析,本人認為另有理由如下:

    首先,合同將房屋的品質標準分為兩部分:第八條約定房屋的基本結構及使用性能(如以上分析之第1、2兩種質量問題),第十三條特別對裝飾、設備標準進行了個性化約定(對應以上分析之第3種質量問題);雖然兩種質量標準都是以合同的形式進行約定,但兩者的效力應有差別,第八條更多地表現為一種法定性。

    其次,在房屋質量問題的處理方式的條款設置上:其對第八條與第十三條(含附件)的具體情形在不同的條文里有區別進行了規定;且在文義表述上存在明顯的區別。

    再次,如果因房屋細節方面的瑕疵也可拒絕交接,將使房地產開發商如履薄冰,甚至喪失投資熱情;相對于當前房源緊張的狀況,盲目拒絕交接也會造成社會資源的閑置浪費,甚至可能會造成整個房地產市場的動蕩。

    對房屋質量問題的舉證責任的分配

    這里涉及三個因素:1、由誰來舉證證明房屋是否達到約定的標準?2、通過何種方式完成舉證?3、因舉證而導致的交付遲延及花費的額外費用如何承擔?

    考慮締約雙方在房屋交易中所處的地位:一方面,從房屋買賣合同的制定來說,雖然現在多采用政府部門的規范合同,但其中仍有若干任意性條款;而這些任意性條款往往還是由開發商決定,然后交買房人進行選擇;而且買房者在進行選擇時,往往被告知“要么同意,要么走開”,沒有平等協商的余地。另一方面,在整個房屋的實際買賣過程中,從經濟實力的對比、專業知識的儲備、信息的掌握等諸多方面,買房者始終處于不對稱的弱者的地位。

    筆者認為,從誠實信用的原則出發,站在社會公平的角度進行權衡,必須在程序上對買受人進行適當的傾斜,對出賣人進行相應限制,方可達到真正意義上的平等。具體來說:

    在舉證主體、方式和期限上:對于房屋主體結構及基本性能是否合格應由出賣人提交相關部門的驗收結論作為依據,此層面的舉證應嚴格依照合同約定的期限完成;對于其他質量問題則由出賣人通過提供相關材料甚至申請鑒定的方式達到證明的目的,同時可約定因此而導致的房屋交接合理遲延,出賣人不承擔責任。

    在費用支付上:為衡平雙方利益,一方面要求出賣人墊付全部舉證費用,但應允許在出賣人申請特別鑒定并最終證明自身無過錯(房屋符合相關要求)時,要求買受人合理補償由此而多支出的費用。

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