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    雷萍

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    • 姓名:雷萍
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    ??? ????基本案情:買房人要求開發商承擔逾期交房的違約責任、延期辦證的違約責任。開發商提出,逾期交房是由于市政設施施工導致,開發商不應承擔責任;延期辦證是由于買房人未按約定向交納大維修基金和契稅,且拒絕補交多出面積的房款,因此提出反請求,要求買房人補交多出面積的房款并按約定交納維修基金和契稅。

    ????仲裁結果:開發商應承擔逾期交房違約責任;駁回買房人的其他請求,駁回開發商的反請求。

    ????案件評析:買房人與開發商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示,不違反法律、法規的強制性規定,合同合法有效?!渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規定:“房地產開發企業應當按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產開發企業應當承擔違約責任?!北景钢?,開發商對逾期交房提出是因市政設施(包括水、天然氣)施工造成的,但該理由不符合合同約定的因為國家政策原因可以順延的情況,故不予支持,開發商應按合同約定向買房人支付逾期交房違約金。對于房產證的辦理,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任。本案中,雙方在購房合同中約定:“因買房人原因造成房產證不能按時辦理,買房人承擔一切后果,并按已付房款0.5%向開發商支付違約金”。實際履行中,開發商已為出售房屋辦理大證,并在約定的期限內兩次以公告和發掛號信的方式要求買房人交付維修基金和契稅,由于買房人拒絕履行此義務,導致開發商無法為其辦理房產證,也即由于買房人的過錯行為導致無法按約定辦理房產證,故買房人此項請求不能得到支持??紤]到在延期辦證方面,開發商也存在過錯,即因其未按合同約定期限交付房屋,導致雙方發生糾紛,因糾紛一直未解決,才發生買房人拒絕履行此后的相關義務,故對開發商的此項反請求不予支持。對于補交房款的反請求,因開發商一直未履行向買房人告知房屋實測結果的義務,買房人以此為由拒絕補交房款理由正當,故對開發商的此項反請求亦不予支持。

    ????哪些房產案件可向法院起訴

    ????1.凡以房產為標的的買賣、租賃、典當、建筑承包(包括勘察、設計、建筑)以及合建、代理、使用、轉讓、確權等民事行為發生的糾紛,均可以向人民法院提起訴訟,而且一般是房產所在地人民法院管轄。

    ????2.單位之間因行政調撥等原因引起的房屋糾紛,不屬法院受理范圍,當事人應向有關主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權的,現房屋產權人要求收回房屋自用或要求明確租金的,可以向法院起訴,法院一般作為民事案件受理。

    ????3.因違章建筑引起的房產糾紛,因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛,應由行政機關受理,行政機關不依法處理或處理不當,當事人不服的,可作為行政案件提起訴訟。但當事人以違章建筑為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。

    ????4.因為有關部門審批建筑執照不當,影響他人通風、采光引起的糾紛,一般應由原告向有關部門申請解決,也可向法院提起行政訴訟。

    ????5.有關私房落實政策的案件,如私房社會主義改造中的問題,建國初期由有關部門代管的房產問題,落實華僑及港、澳、臺胞私房政策的問題等,原告應向當地落實私房政策部門或有關主管部門申請解決。但有關部門按私房落實政策先落實了房產后又撤銷的,當事人對撤銷的具體行政行為不服,可以向法院提起行政訴訟。

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